家のポストや駅前で配られている住宅チラシ。
いざ｢マイホームを購入しよう！」と考えた時にわかりづらい表記であったり、どこに注意するべきかわかりませんよね？
賃貸と比べて気軽に引っ越せないので、ちゃんと理解した上でマンション購入しないと、後々後悔することになります。
今回は、マンションを購入する上で、意外と知らない(正しく理解されていない)チラシの見るべきポイントをお伝えしたいと思います。
誤解しやすい見るべきポイント
駅距離表示
家の敷地から駅の敷地に入るまでがカウントされています。
マンションで言えば、ドアを開けてエレベーターに乗り、エントランスを出て、敷地の外(道路)まではカウントされていません。
最寄り駅も同じく、敷地から改札へ向かい、駅のホームまでの時間もカウントされません。
大規模マンション、ターミナル駅のような大きな駅は＋5分、10分と考えておいた方が良さそうです。
正確な時間を知る場合は実際に歩いてみて、信号待ちでどれくらいかかるか、踏切はないかなど確認すると良いです。
専有面積
住宅ローン控除の要件は登記簿上の面積
マンションの場合、パンフレットに記載されている面積と登記簿に記載される面積は違います。
「そんなのどうでも良いじゃん」
と思われるかもしれませんが、住宅ローン控除は床面積による対象条件があります。
まず、床面積の算出方法には２つ、壁芯（へきしん／かべしん）と内法（うちのり）があります。
壁芯面積は、家の内壁の厚みの中心を基準
内法面積は、家の内壁の内側の線をを基準
わかりやすく図で表現すると、
実はパンフレットに記載されているのは壁芯面積、マンションにおいては、住宅ローンや不動産取得税の減税の基準は登記簿上面積である内法面積が採用されます。
パンフレットの床面積 ⇒ 壁芯面積
登記簿上の床面積 ⇒ 内法面積
通常、不動産のパンフレットに載っているのは壁芯面積にあたるのですが、登記簿上はマンションでは内法面積が採用されます。
マンションの場合は不動産チラシより、登記簿上の床面積が少し小さくなることを覚えておいてください。
住宅ローン減税は、内法面積で50㎡以上が対象となるので注意が必要。
目安は5〜8%程度違うことが多いので、
仮に8%違うとすると、
50㎡×1.08＝54㎡
50㎡超付近の場合は不動産会社に住宅ローン減税の対象物件か確認した方が良いです。
広さの単位の違い
よく土地は何坪って表すのに、家の広さを聞くと何㎡、あるいは1つの部屋の広さを何帖となることが多いですよね。
で、結局よくわからないってなりませんか？
単位は「㎡」「坪」「帖(畳)」と表記されていますが、統一するとしたら下記になります。
3.3㎡≒1坪≒2帖
※正確には誤差がありますが、計算上ざっくりとした数値で表しています
例えば、和室が6帖って言ったら約3坪、20坪だったら約66㎡となります。
都心へのアクセス時間
新宿駅へ30分とか、東京駅まで20分などターミナル駅までの時間が書いてありますが、実際はそれ以上かかります。
なぜなら、乗り換え時間、待ち時間は入っていないからです。
快速停車駅の場合は1番早い快速での計算になるので、各駅停車ではそれ以上にかかります。
乗り換え時間が反映されていないため、事実上表記通りに着くことはありません。
直通だとしても、朝の通勤ラッシュ時間帯では遅延することが多々予想されますよね。
参考にはなりますが、可能なら実際に自分の足で確かめてみるのが一番です。
用途地域
用途地域によって、建てられる基準が変わってきます。
具体的にホテル、病院など施設を禁ずるものから高さなど、建ぺい率、容積率を制限するものです。
この用途地域によって、将来どんな建物が建つ可能性があるか予想することができます。
例えば、第1種低層住居専用地域では絶対高さが10mまたは12mの為、実質マンションが建てられなかったり。
大きな空き地や立て替えそうな古い建物がある場合は、将来何が立つ可能性があるか、不動産会社に確認しておくと良いでしょう。
駐車場台数
100%駐車場付きマンションはかなり少ないです。
車を所有している場合は、死活問題ですよね。
駐車場希望者が定員を超えた場合は抽選になり、落ちた場合は近隣駐車場で割高になる可能性も。
都心であれば、住戸数に対して駐車場が30%以下なんて当たり前だったりします。
ちなみに僕が所有している都内のマンションは3%。
なぜ、駐車場を満足のいく台数を確保しないかと言うと、余ってしまった場合に他の入居者に負担がかかるから。
機械式駐車場であれば余計に修繕費がかかりますし。
そもそも有効活用できていない空間はもったいないですよね。
まとめ
住宅チラシには豊富な情報が細かく記載されていますが、書かれている意味を理解することが大事。
後で「思っていたことと違う！」なんてならないように。
マイホーム探しのお役に立てていただければ幸いです。
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